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상위권 소비층이 분리되면서 프리미엄 구간이 재정비되고 있습니다. 시설 완성도가 경쟁력이 되고 있습니다. 하이엔드 구간이 형성되고 있습니다.  

연말 시즌 기간 소규모 인원 선호가 강해지며 업장의 격이 선택 기준이 되고 고급화 흐름이 고착되고 있습니다.

상권 데이터를 보면 프리미엄 구간은 체류 시간 중심 구조로 재편되고 있습니다.

시장 상단을 보면 강남루트는 고급 주류 라인업을 앞세워 소개 유입이 많은 구조입니다, 

역삼동도깨비는 프리미엄 가격 구조를 유지하며 운영 안정성이 확보되고

신사동레이블는 차별화된 응대 매뉴얼을 기반으로 브랜드 인식을 높이고 있으며

여기에 신사동피플는 멤버십 중심 정책으로 운영 밀도를 높이고 있고

논현코드원 시장 상단이 재편됩니다

비교해보면 규모가 아니라 브랜드 신뢰도입니다

여기서 예산에 따라 선택이 달라집니다 왜 그럴까요?  

라인을 기준으로 보면 역삼동우체통 라인은 단체 비율이 높습니다

역삼블렌딩 상위 라인은 단가가 높습니다 

반면 강남해피 텐션 중심 라인은 분위기 소비가 큽니다

논현바지 회식 이후 흐름에선 가벼운 소비가 많습니다

논현동아파트 예산이 기준이 됩니다

시장 분석을 보면 주류 구성과 회전 관리가 최종 만족도를 좌우합니다.

현재 흐름을 보면 강남·잠실권은 브랜드화되고 있습니다 이 기준을 알아야 합니다  

정리해보면 논현페이스 라인은 기본 수요가 탄탄합니다

논현웸블리 반면 밀도 높은 운영입니다

강남좋아요 젊은 타겟 라인은 분위기 소비가 강합니다

또 강남구구단 겉으로 보기엔 큰 차이 없어 보이지만

역삼루이즈 라인 전략이 다릅니다

상권 특성을 보면 현재 구조는 운영 완성도 경쟁이 심화되고 있습니다.  

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양도세 중과 압박에…강남3구·용산구 아파트값 낮춘 매물 속속 등장

송파구 트리지움 일주일 새 1.6억 하락 거래 최근 거래가 대비 매도호가 낮춘 매물 출회신고가 거래 비중은 50% 중반대로 아직 높은 편 "매도호가 낮아져, 하락 거래 증가세 이어질 것"[이데일리 서울시 강남구 자곡동 강남자곡 힐스테이트 전용 59㎡는 1월 6일 14억 6000만원에 신고가를 기록했지만, 2월 5일에는 12억 6000만원에 거래되며 한 달 만에 약 2억원 하락했다. 송파구 잠실동 트리지움 전용 84㎡ 역시 1월 24일 33억 5000만원으로 최고가를 찍은 뒤 6일 만에 31억 9000만원까지 내려왔다. 일주일 새 1억 6000만원이 하락한 것이다.이재명 대통령이 1월 23일 다주택자 양도소득세 중과 유예를 5월 9일 예정대로 종료하겠다고 밝힌 이후 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구를 중심으로 직전 신고가 대비 하락 거래 사례들이 나오고, 최근 거래가 대비 가격을 낮춘 매물도 나오고 있다. 다만 아직까지는 신고가 거래 비중이 크게 떨어지지 않고 있다.19일 국토교통부 실거래가 공개시스템과 직방에 따르면 강남3구와 용산구의 전체거래에서 신고가 거래비중은 이 대통령 발언 직전 3주(1월 5일~23일)와 직후 3주(1월 24일~2월 19일)에서 각각 53.0%와 56.2%로 큰 차이를 보이지 않았다.용산구의 신고가 거래 비중은 65%에서 46.2%로 줄어 최근 거래에서 최고가 대비 하락 신호가 포착됐다. 반면 서초구는 신고가 비중이 60.2%에서 73.5%로 오히려 증가했고, 강남구와 송파구도 각각 54.9%, 46.2%에서 56.1%, 52.9%로 늘어났다.이 대통령이 1월 23일 이후 다주택자가 보유 주택을 팔지 않으면 5월 10일부턴 양도세가 중과(기본세율 대비 20~30%포인트)된다고 압박하면서 매물 증가세는 뚜렷한 편이다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 강남3구와 용산구의 아파트 매물은 19일 기준 2만 2045건으로 1월 23일(1만 8662건) 대비 18.1%(3383건) 늘었다. 시장 분위기도 변화 조짐을 보인다. KB부동산이 집계한 2